Bouwen bij de erfgrens

Twee soorten regels

Bij bouwen heb je te maken met twee soorten regels:

• Publiekrecht: de regels van de overheid, zoals het omgevingsplan en het Besluit bouwwerken leefomgeving. Daarmee bepaal je of je een vergunning nodig hebt.
• Burenrecht: de regels tussen buren, uit het Burgerlijk Wetboek. Die gelden altijd, ook als je vergunningvrij bouwt.

Een vergunning betekent dus niet automatisch dat je buren niets meer te zeggen hebben, en vergunningvrij bouwen betekent niet dat je met het burenrecht geen rekening hoeft te houden.

Ramen binnen 2 meter van de erfgrens

Volgens het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:50) mag je zonder toestemming van je buren geen ramen, deuren of balkons maken binnen 2 meter van de erfgrens, als je daardoor uitzicht hebt op het erf van de buren. Dat geldt niet als het buurerf een openbare weg of openbaar water is.

Voor een aanbouw betekent dat: een raam in de zijgevel, vlak naast de tuin van de buren, mag niet zonder hun toestemming. Een pui aan de achterkant, die uitkijkt op je eigen tuin, is meestal geen probleem. Leg toestemming altijd schriftelijk vast.

Bouwen tegen of op de erfgrens

• Niet over de grens. Je aanbouw, de fundering, de dakrand en de goot moeten op je eigen perceel blijven, tenzij je iets anders afspreekt met je buren.
• Gemeenschappelijke muur of schutting. Staat een muur of schutting precies op de grens, dan is die vaak van jullie samen. Afbreken of aanpassen doe je dan in overleg.
• Regenwater. Het water van je dak mag niet op het erf van je buren terechtkomen. Zorg voor een goot en afvoer op je eigen grond.

Het erf van de buren betreden

Soms kun je alleen goed bouwen als je even op het erf van de buren staat, bijvoorbeeld voor een steiger of om de zijmuur af te werken. Het burenrecht kent daarvoor het ‘ladderrecht’: je buren moeten dat in redelijkheid toestaan, maar ontstane schade moet je vergoeden. Overleg altijd vooraf.

Licht en uitzicht van de buren

Je buren hebben geen absoluut recht op uitzicht of zon. Bij een vergunningsaanvraag kan de gemeente wel meewegen of je plan de buren onevenredig hindert, en een buurman kan bezwaar maken. Bij vergunningvrij bouwen is dat niet mogelijk via de gemeente, maar een buurman kan in uitzonderlijke gevallen wel naar de burgerlijke rechter stappen.

Bouwkundige aandachtspunten

• Bij een rijtjeshuis staat de aanbouw vaak tegen die van de buren. Let op de aansluiting van daken en goten en op de geluidsisolatie.
• Een fundering naast een bestaande fundering vraagt aandacht, zeker bij heien. Laat de constructeur dit meenemen in de constructieberekening.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Heb je een conflict met je buren, raadpleeg dan een jurist.

• Wat als de buren bezwaar maken?
• Aanbouw zonder vergunning
• Aanbouw: tekening en vergunning